대출·레버리지9분 읽기
주택담보대출 완전 가이드 — LTV, DTI, DSR 한 번에 이해하기
집값의 몇 %까지 대출받을 수 있을까요? LTV·DTI·DSR 세 가지 규제의 의미와 계산 방법, 2025년 최신 규정을 정리했습니다.
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·머니GO 에디터팀
주택 구매 시 대출 규제 3가지
주택담보대출 규제 비교
| 규제 | 풀네임 | 계산식 | 의미 |
|---|---|---|---|
| LTV | 주택담보인정비율 | 대출액 ÷ 담보가치 | 집값 대비 최대 대출 비율 |
| DTI | 총부채상환비율 | 연간 부채 상환액 ÷ 연 소득 | 소득 대비 모든 부채 비율 |
| DSR | 총부채원리금상환비율 | 연간 원리금 상환 ÷ 연 소득 | DTI보다 엄격, 원금 포함 |
2025년 LTV 규제 현황
지역별 LTV 한도 (2025년 기준)
| 지역 | 일반 주택 | 규제 지역 | 생애 최초 특례 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 (강남 등) | 40% | 40% | 60~70% |
| 조정대상지역 | 50% | 50% | 70% |
| 비규제 지역 | 70% | 70% | 80% |
※ 규제 구역 지정 현황은 국토교통부 홈페이지에서 수시 확인 필요
DSR 규제 계산 예시
2024년부터 DSR 40% 규제가 강화되었습니다. 연봉 6,000만 원인 직장인의 경우 연간 원리금 상환 합계가 2,400만 원(월 200만 원) 이내여야 합니다.
DSR 40% 기준 최대 대출 가능액 (연봉별, 30년 만기 3.8%)
| 연봉 | 연간 상환 한도 (40%) | 월 상환 한도 | 최대 대출금액 (추정) |
|---|---|---|---|
| 4,000만 원 | 1,600만 원/년 | 133만 원/월 | 약 2억 6,000만 원 |
| 6,000만 원 | 2,400만 원/년 | 200만 원/월 | 약 3억 9,000만 원 |
| 8,000만 원 | 3,200만 원/년 | 267만 원/월 | 약 5억 2,000만 원 |
| 1억 원 | 4,000만 원/년 | 333만 원/월 | 약 6억 5,000만 원 |
※ 기존 부채 없는 경우, 원리금 균등 상환 방식 기준 추정
금리 유형 선택 가이드
- 고정금리: 금리 상승기 초입이면 유리. 현재 변동금리 > 고정금리인 경우 고정 선택
- 변동금리: 금리 하락이 예상될 때 유리. 6개월 주기 재산정
- 혼합금리: 처음 5년 고정, 이후 변동. 중간 선택지
⚠️ 최근 1%p 금리 상승이 3억 원 대출 기준 연간 이자 300만 원 추가 부담을 의미합니다. 대출 전 금리 인상 시나리오를 반드시 시뮬레이션하세요.