전세사기, 이것만 알면 막을 수 있다

등기부등본은 부동산의 권리관계를 공시하는 공문서입니다. 갑구에서는 소유자가 계약자와 동일한지, 압류·가처분이 없는지 확인합니다. 을구에서는 근저당(담보대출)이 얼마나 설정됐는지 확인합니다. 근저당 채권최고액 + 전세보증금이 집값의 70~80%를 초과하면 위험합니다. 인터넷등기소에서 700원에 열람 가능합니다.

등기부등본은 부동산의 권리관계를 공시하는 공문서입니다. 갑구에서는 소유자가 계약자와 동일한지, 압류·가처분이 없는지 확인합니다. 을구에서는 근저당(담보대출)이 얼마나 설정됐는지 확인합니다. 근저당 채권최고액 + 전세보증금이 집값의 70~80%를 초과하면 위험합니다. 인터넷등기소에서 700원에 열람 가능합니다.

빌라왕 사기는 임대인이 수백~수천 채를 소유하고, 새로 들어오는 세입자의 전세금으로 나가는 세입자의 보증금을 반환하는 '폰지 구조'입니다. 결국 신규 세입자가 부족해지면 연쇄 미반환이 발생합니다. 예방법: ①집주인 물건 수 확인(등기부등본 역조회) ②HUG 전세보증보험 가입 ③전세가율 70% 이하 확인.

주택임대차보호법상 세입자가 ①전입신고 ②확정일자를 받으면 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 집이 경매에 넘어가도 낙찰금에서 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 주의: 이사 당일 바로 전입신고해야 하며, 하루라도 늦으면 그 사이 설정된 근저당보다 후순위가 됩니다. 확정일자는 동사무소나 온라인으로 600원에 받을 수 있습니다.

전세사기 피해를 막는 5가지 체크리스트예요.

체크 1 — 등기부등본 확인

• 을구(권리사항): 근저당 + 전세보증금 < 집값의 70%
• 예시: 집값 3억, 근저당 1억, 전세 1억 → 2억/3억 = 67% (안전)
• 잔금일 당일 다시 확인 필수

체크 2 — 선순위 임차인 확인

• 같은 건물에 먼저 들어온 세입자가 있으면 경매 시 먼저 가져감
• 주민센터에서 전입세대 열람 신청

체크 3 — 공인중개사 정상 등록 확인

• 국가공간정보포털에서 중개사 등록 여부 조회
• 무등록 중개 사기 많음

체크 4 — 전세보증보험 가입

• HUG·HF·SGI 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 집값 대비 전세가율 100% 이하여야 가입 가능

체크 5 — 계약 당일 전입신고 + 확정일자

• 잔금 당일 바로 전입신고 + 확정일자
• 다음날부터 대항력 발생

• 시세보다 현저히 싼 전세 ("급전세")
• 집주인 만남 거부, 대리인만 나옴
• 잔금 전 전입 불가 요구

선순위 임차인 확인은 전세사기 예방의 핵심이에요.

전입세대 열람 방법

• 신청처: 주민센터 방문 신청 (임차인 본인 or 임대인)
• 준비물: 신분증 + 임대차계약서 (계약 예정자)
• 비용: 무료
• 결과: 해당 주소 전입자 목록 확인 가능

확인해야 할 것

• 나보다 먼저 전입한 임차인 존재 여부
• 같은 건물(빌라·다가구) 전체 임차인의 보증금 합계

다가구 주택 위험 예시

• 집값 3억인 다가구에 세입자 3명, 각 1억씩
• 나: 3번째 세입자 → 경매 시 받을 돈 없음 (선순위 2명이 2억 먼저 가져감)

특약 예시: "현재 근저당 채권최고액 X원을 포함한 선순위 채권 합계가 매매가의 70% 이하임을 집주인이 확인하며, 잔금 전일까지 추가 채권을 설정하지 않는다. 위반 시 세입자는 계약을 해제하고 계약금 2배 반환을 청구할 수 있다." 이 특약이 없으면 잔금 납부 후 집주인이 추가 대출을 받아도 세입자가 대항할 수단이 약해집니다.

빌라왕 사기는 임대인이 수백~수천 채를 소유하고, 새로 들어오는 세입자의 전세금으로 나가는 세입자의 보증금을 반환하는 '폰지 구조'입니다. 결국 신규 세입자가 부족해지면 연쇄 미반환이 발생합니다. 예방법: ①집주인 물건 수 확인(등기부등본 역조회) ②HUG 전세보증보험 가입 ③전세가율 70% 이하 확인.

주택임대차보호법상 세입자가 ①전입신고 ②확정일자를 받으면 다음 날부터 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 집이 경매에 넘어가도 낙찰금에서 보증금을 먼저 받을 수 있습니다. 주의: 이사 당일 바로 전입신고해야 하며, 하루라도 늦으면 그 사이 설정된 근저당보다 후순위가 됩니다. 확정일자는 동사무소나 온라인으로 600원에 받을 수 있습니다.

특약 예시: "현재 근저당 채권최고액 X원을 포함한 선순위 채권 합계가 매매가의 70% 이하임을 집주인이 확인하며, 잔금 전일까지 추가 채권을 설정하지 않는다. 위반 시 세입자는 계약을 해제하고 계약금 2배 반환을 청구할 수 있다." 이 특약이 없으면 잔금 납부 후 집주인이 추가 대출을 받아도 세입자가 대항할 수단이 약해집니다.

HUG 전세보증보험 주요 가입 요건: ①전세가율 100% 이하(수도권 기준 보증금 7억 이하) ②전입신고 및 확정일자 ③계약 기간 절반 미경과 ④임대인 세금 체납 없음. 신용등급은 무관합니다. 보험료는 보증금의 약 0.128%(HUG 기준)이며, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 먼저 지급 후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

HUG 전세보증보험 주요 가입 요건: ①전세가율 100% 이하(수도권 기준 보증금 7억 이하) ②전입신고 및 확정일자 ③계약 기간 절반 미경과 ④임대인 세금 체납 없음. 신용등급은 무관합니다. 보험료는 보증금의 약 0.128%(HUG 기준)이며, 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 먼저 지급 후 집주인에게 구상권을 행사합니다.

2023년 전세사기 피해자 지원 특별법의 핵심: ①경매 시 피해자에게 우선매수청구권 부여(시세보다 저렴하게 본인 집 매수 가능) ②HF·HUG를 통한 저금리 대환대출 ③긴급 주거 지원(LH 임시주거). 단, 국가가 보증금을 전액 즉시 보전해주는 것은 아닙니다. 최선의 예방책은 계약 전 검증과 전세보증보험 가입입니다.

2023년 전세사기 피해자 지원 특별법의 핵심: ①경매 시 피해자에게 우선매수청구권 부여(시세보다 저렴하게 본인 집 매수 가능) ②HF·HUG를 통한 저금리 대환대출 ③긴급 주거 지원(LH 임시주거). 단, 국가가 보증금을 전액 즉시 보전해주는 것은 아닙니다. 최선의 예방책은 계약 전 검증과 전세보증보험 가입입니다.

선순위 채권 계산으로 안전 여부를 판단해요.

안전 기준 공식:
근저당 + 나의 전세금 ≤ 집값의 70%

이 문제 계산

• 집값의 70% = 3억 × 70% = 2.1억
• 근저당 + 전세금 = 1.2억 + 2억 = 3.2억
• 3.2억 > 2.1억 → 매우 위험

경매 시 시나리오

• 집이 3억에 낙찰
• 근저당 1.2억 먼저 상환 → 남은 1.8억
• 전세금 2억인데 1.8억밖에 없음 → 2,000만원 손실

안전한 전세 기준 (실무)

• 전세가율(전세금/집값) 70% 이하
• 선순위 채권 + 전세금 ≤ 집값의 70%
• HUG·HF 전세보증보험 가입 가능 여부 확인