집 살 때 대출 절차, 한 번에 정리

LTV 계산 예시: 집값 5억, LTV 70% → 최대 대출 3.5억. 남은 1.5억은 자기 돈(전세보증금 활용 가능). LTV 규제는 지역·조건에 따라 다릅니다: 투기과열지구 40~50%, 조정지역 50~60%, 비규제 70~80%. 생애최초 구입자는 규제 지역에서도 LTV 80%까지 완화 적용(2024년 기준). DSR 40% 규제도 동시 적용됩니다.

LTV 계산 예시: 집값 5억, LTV 70% → 최대 대출 3.5억. 남은 1.5억은 자기 돈(전세보증금 활용 가능). LTV 규제는 지역·조건에 따라 다릅니다: 투기과열지구 40~50%, 조정지역 50~60%, 비규제 70~80%. 생애최초 구입자는 규제 지역에서도 LTV 80%까지 완화 적용(2024년 기준). DSR 40% 규제도 동시 적용됩니다.

주담대 한도 계산의 두 가지 기준을 알아야 해요.

LTV (Loan to Value, 담보인정비율)

• 감정가 × LTV = 최대 대출 한도
• 5억 × 70% = 3.5억
• 지역별 LTV:
• 투기과열지구(서울 전역 등): 40~50%
• 조정대상지역: 50~70%
• 비규제지역: 70~80%

※ 2025년 10월 16일부터 서울 전역이 투기과열지구로 재지정됨에 따라
서울 내 아파트 LTV는 40~50% 적용

DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

• 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 ≤ 40%
• 연소득 5,000만원이면 연간 원리금 2,000만원 한도

취득세 기본 세율

• 6억 이하: 1.0%
• 6억~9억: 1.0~3.0% (구간별 계산)
• 9억 초과: 3.0%
• 5억 아파트 취득세: 5억 × 1% = 500만원

생애최초 주택 구입 감면

• 취득세 세율은 동일 (1%), 감면이 별도로 적용됨
• 최대 200만원 한도 세액 감면
• 실제 납부: 500만원 - 200만원 = 300만원 (한도 내 감면 시)
• 조건: 12억 이하 주택, 취득 후 3개월 내 실거주

주택 매입 대출 프로세스: ①계약 전: DSR·LTV 한도 시뮬레이션 → 가계약 전 대출 가능액 파악 ②계약 후: 은행에 주담대 신청, 심사·감정평가 ③잔금일: 대출 실행 + 잔금 동시 납부 ④등기: 잔금 납부 후 소유권이전등기 신청(통상 당일~다음날). 대출 심사가 부결되면 계약 해제 시 계약금을 돌려받지 못할 수 있으므로 반드시 계약 전에 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.

취득세율(2024년 기준): ①6억 이하 1주택: 1% ②6억 초과~9억 이하: 1~3% 구간세율 ③9억 초과: 3%. 다주택자는 2주택 8%, 3주택 이상 12%(조정지역 기준). 취득세 외에 지방교육세(0.1%)와 농어촌특별세가 추가됩니다. 5억 집이면 취득세 500만 원 + 부대비용 약 100만 원 = 약 600만 원이 추가 비용입니다.

주담대 금리 유형: ①고정형: 전 기간 동일 금리, 예측 가능, 금리가 높을 때 불리 ②변동형: 기준금리 연동(보통 6개월마다 조정), 금리 하락 시 유리, 상승 위험 ③혼합형: 초기 3~5년 고정 후 변동 전환. 혼합형은 금리 불확실성 시기에 합리적인 선택입니다. 2024년처럼 금리가 고점 후 인하 사이클에 진입한 상황에서는 혼합형이나 변동형이 유리할 수 있습니다.

부동산 매매 시 법무사 역할: ①소유권이전등기(전 소유자→매수인) ②근저당 설정등기(은행 대출 담보) ③기존 근저당 말소등기(매도인 대출 상환 시). 비용: 통상 50~100만 원(물건 가격에 따라). 은행이 대출 실행 시 법무사를 지정하는 경우도 많습니다. 법무사 없이 본인이 직접 등기(자기등기)도 가능하지만 실수 위험이 있습니다.

취득세율(2024년 기준): ①6억 이하 1주택: 1% ②6억 초과~9억 이하: 1~3% 구간세율 ③9억 초과: 3%. 다주택자는 2주택 8%, 3주택 이상 12%(조정지역 기준). 취득세 외에 지방교육세(0.1%)와 농어촌특별세가 추가됩니다. 5억 집이면 취득세 500만 원 + 부대비용 약 100만 원 = 약 600만 원이 추가 비용입니다.

주택 매입 대출 프로세스: ①계약 전: DSR·LTV 한도 시뮬레이션 → 가계약 전 대출 가능액 파악 ②계약 후: 은행에 주담대 신청, 심사·감정평가 ③잔금일: 대출 실행 + 잔금 동시 납부 ④등기: 잔금 납부 후 소유권이전등기 신청(통상 당일~다음날). 대출 심사가 부결되면 계약 해제 시 계약금을 돌려받지 못할 수 있으므로 반드시 계약 전에 대출 가능 여부를 확인해야 합니다.

부동산 매매 시 법무사 역할: ①소유권이전등기(전 소유자→매수인) ②근저당 설정등기(은행 대출 담보) ③기존 근저당 말소등기(매도인 대출 상환 시). 비용: 통상 50~100만 원(물건 가격에 따라). 은행이 대출 실행 시 법무사를 지정하는 경우도 많습니다. 법무사 없이 본인이 직접 등기(자기등기)도 가능하지만 실수 위험이 있습니다.

취득세는 집 살 때 준비해야 하는 필수 비용이에요.

취득세율표 (2024년 기준)

• 생애최초 1주택 (6억 이하): 1%
• 생애최초 1주택 (6~9억): 1~3%
• 일반 1주택 (6억 이하): 1%
• 2주택: 8% (조정지역)
• 3주택 이상: 12% (조정지역)

5억 아파트 부대비용 합계

• 취득세: 500만원 (1%)
• 법무사 수수료: 50~100만원
• 담보감정비: 20~30만원
• 중개수수료: 200만원 (0.4%)
• 합계: 약 770~830만원

주의: 취득세 납부 기한

• 잔금일로부터 60일 이내
• 지연 시 가산세 발생

주담대 금리 유형: ①고정형: 전 기간 동일 금리, 예측 가능, 금리가 높을 때 불리 ②변동형: 기준금리 연동(보통 6개월마다 조정), 금리 하락 시 유리, 상승 위험 ③혼합형: 초기 3~5년 고정 후 변동 전환. 혼합형은 금리 불확실성 시기에 합리적인 선택입니다. 2024년처럼 금리가 고점 후 인하 사이클에 진입한 상황에서는 혼합형이나 변동형이 유리할 수 있습니다.

분양 아파트 자금 구조: ①계약금 10~20%(자기자금) ②중도금 60%(집단대출, 건설사 약정 은행) ③잔금 20~30%(주담대 or 자기자금). 중도금 대출은 개인 신용 심사보다 완화된 조건이며, 이자 유예(입주 후 일시 상환)도 가능합니다. 단, 잔금 시점에 중도금을 주담대로 전환할 때 DSR·LTV 규제를 다시 적용받으므로 사전 확인이 필요합니다.

주담대 실행 절차를 알면 집 살 때 당황하지 않아요.

주담대 전체 프로세스 (약 2~4주 소요):

1단계 — 사전 준비 (계약 전)

• 은행 방문 or 앱으로 대출 한도 사전 조회
• 필요 서류: 재직증명서, 소득확인서, 신분증

2단계 — 매매 계약

• 매매 계약서 작성, 계약금 지급 (보통 10%)
• 계약 후 은행에 대출 신청

3단계 — 심사 및 감정 (1~2주)

• 신용심사: 소득·부채·신용점수 확인
• 담보감정: 은행이 직접 집 가치 평가 (감정수수료 발생)
• 감정가 × LTV = 대출 한도 결정

4단계 — 대출 승인 및 실행

• 대출 계약서 작성
• 잔금일에 대출금 실행 → 매도자에게 지급

5단계 — 등기 이전

• 소유권이전등기 (법무사 통해 진행)
• 취득세 납부 (1~12%, 주택가격·보유수에 따라 다름)

• 취득세: 약 500만원 (1%)
• 법무사비: 약 50~100만원
• 담보감정비: 약 20~30만원
• 중개수수료: 약 200만원 (0.4%)

합계 부대비용: 약 770~830만원 추가 필요

분양 아파트 자금 구조: ①계약금 10~20%(자기자금) ②중도금 60%(집단대출, 건설사 약정 은행) ③잔금 20~30%(주담대 or 자기자금). 중도금 대출은 개인 신용 심사보다 완화된 조건이며, 이자 유예(입주 후 일시 상환)도 가능합니다. 단, 잔금 시점에 중도금을 주담대로 전환할 때 DSR·LTV 규제를 다시 적용받으므로 사전 확인이 필요합니다.