집주인이 갑자기 나가라고 하면?

집주인 동의 없이 가능: 이동식 가구, 네일 몇 개 박기, 스탠드 조명 설치 등 원상복구가 쉬운 것. 집주인 동의 필요: 벽 도색, 바닥 교체, 에어컨 배관 공사, 창문 교체 등 구조에 영향을 주는 것. 동의 없이 공사 후 퇴거 시 원상복구 의무가 생겨 비용 분쟁이 발생합니다. 공사 전 반드시 집주인에게 문자·카톡으로 동의를 받고 증거를 보관하세요.

집주인 동의 없이 가능: 이동식 가구, 네일 몇 개 박기, 스탠드 조명 설치 등 원상복구가 쉬운 것. 집주인 동의 필요: 벽 도색, 바닥 교체, 에어컨 배관 공사, 창문 교체 등 구조에 영향을 주는 것. 동의 없이 공사 후 퇴거 시 원상복구 의무가 생겨 비용 분쟁이 발생합니다. 공사 전 반드시 집주인에게 문자·카톡으로 동의를 받고 증거를 보관하세요.

갱신 거절 사유는 법으로 엄격히 제한돼요.

정당한 갱신 거절 사유 (주임법 제6조의3)

• 집주인·직계존속·직계비속의 실거주 목적
• 세입자의 2달 이상 차임 연체
• 세입자의 무단 전대(전세를 다시 빌려줌)
• 건물 재건축·철거 예정

거절 불가한 사유

• 새로운 세입자에게 더 비싸게 주고 싶어서
• 집을 팔려고 (실거주 목적 아닌 경우)

집주인이 실거주 거절 후 실제 살지 않으면

• 세입자: 이사비 + 시세 차임 차액 손해배상 청구 가능
• 계약갱신청구권 재사용 가능 (판례 형성 중)

2020년 개정 주택임대차보호법(임대차 3법): ①계약갱신청구권 1회(2년 연장 = 최대 4년 보장) ②전월세 상한제: 갱신 시 5% 초과 인상 불가 ③전월세 신고제: 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 30일 내 신고. 집주인이 갱신을 거부할 수 있는 사유: 실거주, 2년 이상 월세 미납, 주거 목적 위반 사용 등으로 한정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의2: 임차인이 2개월 임대료(월세)를 연속·누적 미납하면 집주인은 계약갱신청구권을 거부하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 실제 퇴거는 법원 명도 소송 → 강제집행 절차를 거쳐야 하므로 즉시 강제 퇴거는 불가합니다. 경제적 어려움이 있으면 집주인과 분할납부 협의가 먼저입니다.

임대차 3법(2020년 시행)의 핵심 내용이에요.

1. 계약갱신청구권

• 2년 계약 만료 시 세입자가 원하면 1회 2년 연장 요구 가능
• 집주인 거절 가능한 경우: 실거주 목적, 재건축 등
• 단, 집주인 실거주 후 2년 내 제3자 임대 금지

2. 전월세 상한제

• 갱신 시 전세·월세 인상률 5% 이내로 제한
• 예: 전세 2억 → 갱신 시 최대 2억 1,000만원

3. 전월세 신고제

• 보증금 6,000만원 초과 or 월세 30만원 초과 시 신고 의무
• 계약 후 30일 내 신고

세입자 입장에서의 전략

• 계약갱신청구권: 시세가 많이 올랐을 때 사용
• 이사 계획 있으면 갱신 안 하는 게 낫기도 함

전월세 상한제는 세입자를 급격한 보증금 인상에서 보호해요.

상한제 적용

• 대상: 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약
• 한도: 직전 보증금(월세)의 5%
• 지역별 추가 제한: 지자체가 더 낮게 설정 가능

계산 예시

• 현재 전세 3억 → 갱신 시 최대 3억 1,500만원
• 현재 월세 80만원 → 최대 84만원

상한제 적용 안 되는 경우

• 세입자가 갱신을 안 하고 새 계약 체결 → 상한 없음
• 묵시적 갱신 후 새 계약 → 시세대로 가능

집주인 대응

• 5% 상한으로 갱신 계약 → 4년 후 신규 계약 시 시세 반영
• 실거주 사유로 갱신 거절 → 상한제 무력화 가능

주택임대차분쟁조정위원회(법무부 산하)에서 조정 가능한 분쟁: ①차임·보증금 인상 관련 ②유지보수 비용 부담 ③계약갱신 거부 ④퇴거 시 원상복구 ⑤반환 지연. 신청 비용: 무료. 조정 성립 시 재판상 화해와 동일 효력. 조정 불성립 시 소액심판(3,000만 원 이하)이나 민사소송으로 진행합니다. 형사 문제(사기, 공갈)는 경찰에 신고해야 합니다.

2020년 개정 주택임대차보호법(임대차 3법): ①계약갱신청구권 1회(2년 연장 = 최대 4년 보장) ②전월세 상한제: 갱신 시 5% 초과 인상 불가 ③전월세 신고제: 보증금 6,000만 원 또는 월세 30만 원 초과 시 30일 내 신고. 집주인이 갱신을 거부할 수 있는 사유: 실거주, 2년 이상 월세 미납, 주거 목적 위반 사용 등으로 한정됩니다.

주택임대차보호법 제6조의2: 임차인이 2개월 임대료(월세)를 연속·누적 미납하면 집주인은 계약갱신청구권을 거부하거나 계약을 해지할 수 있습니다. 다만 실제 퇴거는 법원 명도 소송 → 강제집행 절차를 거쳐야 하므로 즉시 강제 퇴거는 불가합니다. 경제적 어려움이 있으면 집주인과 분할납부 협의가 먼저입니다.

주택임대차분쟁조정위원회(법무부 산하)에서 조정 가능한 분쟁: ①차임·보증금 인상 관련 ②유지보수 비용 부담 ③계약갱신 거부 ④퇴거 시 원상복구 ⑤반환 지연. 신청 비용: 무료. 조정 성립 시 재판상 화해와 동일 효력. 조정 불성립 시 소액심판(3,000만 원 이하)이나 민사소송으로 진행합니다. 형사 문제(사기, 공갈)는 경찰에 신고해야 합니다.

확정일자: 저렴(600원), 집주인 동의 불필요, 우선변제권만 있음. 전세권 설정: 비용 높음(설정 금액의 0.2% 등록세 + 부대비용), 집주인 동의 필요, 등기부에 기재, 보증금 미반환 시 직접 경매 신청 가능(확정일자는 직접 경매 신청 불가). 실무에서는 확정일자 + 전세보증보험 조합이 비용 대비 보호 효과가 좋습니다.

주택임대차보호법 제6조의3: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했지만 2년 내 제3자에게 임대·매각하면 세입자는 ①3개월치 차임 상당액 손해배상 ②실제 손해가 더 크면 그 금액 청구 가능. 입증 방법: 등기부등본으로 소유권 이전 또는 새 임대차 계약 확인. 거주 기간 동안 주변 임대료 상승분도 손해로 인정받을 수 있습니다.

확정일자: 저렴(600원), 집주인 동의 불필요, 우선변제권만 있음. 전세권 설정: 비용 높음(설정 금액의 0.2% 등록세 + 부대비용), 집주인 동의 필요, 등기부에 기재, 보증금 미반환 시 직접 경매 신청 가능(확정일자는 직접 경매 신청 불가). 실무에서는 확정일자 + 전세보증보험 조합이 비용 대비 보호 효과가 좋습니다.

주택임대차보호법 제6조의3: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거부했지만 2년 내 제3자에게 임대·매각하면 세입자는 ①3개월치 차임 상당액 손해배상 ②실제 손해가 더 크면 그 금액 청구 가능. 입증 방법: 등기부등본으로 소유권 이전 또는 새 임대차 계약 확인. 거주 기간 동안 주변 임대료 상승분도 손해로 인정받을 수 있습니다.